TUBA IMRE okl. építész építőmester, ingatlanszakember

Tuba Építész Iroda | Építésügy, építészet, statika, energetika, építőipar, ingatlan, jog

Elérhetőségek

.

Tuba Építész Iroda

Telefon: 06-20-514-07-86

Telefon: 06-20-385-62-40

E-mail: tubaepitesziroda@gmail.com

.

.

Tuba Imre

okl. építész építőmester,

óraadó építésztanár,

bejegyzett ingatlanszakember,

épületingatlan vezető szakértő,

építésügyi szaktanácsadó,

irányító építész generál tervező,

építkezési beruházás lebonyolító,

építész műszaki ellenőr,

építész felelős műszaki vezető,

regisztrált építőipari kivitelező,

.                                                     

Mobiltelefon: 06-20-514-07-86

.

E-mail: tubaimre@tubaimre.hu

E-mail: tubaepitesziroda@gmail.com

.

Hivatalos Facebook oldal:

www.facebook.com/tubaimreepitesz

Hivatalos Google+ oldal:

www.google.com/+TubaimreHu

Linkedin személyes profil:

http://hu.linkedin.com/in/tubaimre

.

Dr. Makó Klaudia

jogász munkatárs,

ügyvéd, adótanácsadó

.

E-mail: tubaepitesziroda@gmail.com

.

.

Novák Imréné Rózsa

okl. építész üzemmérnök,

építési műszaki ellenőr,

építési felelős műszaki vezető,

ingatlan műszaki állapotfelmérés,

költségvetés készítés

.

E-mail: tubaepitesziroda@gmail.com

.

.

Bokor Péter

okl. építészmérnök,

építész igazságügyi szakértő,

építésügyi műszaki szakértő,

építész vezető tervező,

építési beruházás lebonyolító,

építési műszaki ellenőr,

építési felelős műszaki vezető,

műemléki felelős műszaki vezető,

épület energetikai tanúsító

.

E-mail: tubaepitesziroda@gmail.com

.

.

Vajnai Miklós

építészmérnök,

felelős építésztervező,

tartószerkezeti (statikus) tervező,

építésügyi műszaki szakértő,

építéstechnológiai szakértő,

tartószerkezeti (statikus) szakértő,

épületfizikai szakértő,

épület energetikai tanúsító,

építkezési beruházás lebonyolító,

építési műszaki ellenőr,

építési felelős műszaki vezető

.

E-mail: tubamernokiroda@gmail.com

.

Gondolatok építészként - széljegyzet a régi épületek felújításáról

2011.10.02.

Kedves Olvasó!

Ezúton bátorkodom tisztelettel megosztani Önnel az alább olvasható gondolatokat - a régi korokat idéző épületek felújításában, helyreállításában, restaurálásában, illetve az épületrekonstrukciós munkában szerzett szakmai gyakorlatom, illetve építész műszaki ellenőri szakmai tapasztalatom alapján - a jelen széljegyzet formájában.

. 

Gondolatok építészként 

. 

Széljegyzet a régi korokat idéző, értékes történeti (historikus) épületek, műemlék házak vagy műemléki jellegű épületek, illetve a régi, öreg lakóingatlanok szakszerű felújítása, helyreállítása, restaurálása, valamint az épületrekonstrukció témaköréről   

 

Az ingatlantulajdonosok épületfelújítási szándékát (többnyire) elsősorban az épület műszaki állapotának romlásából adódó szükségszerűség befojásolja.

Az elmúlt hosszú évtizedekben nagy mértékben leromlott állapotban lévő régi korokat idéző lakóépület-állomány tulajdonosai nagyon szerény anyagi lehetőségekkel rendelkeznek.

Ebből következően a régi épületek, műemléki jellegű házak és történeti (historikus) épületek társasházi közösségei a szűkös anyagi források miatt szinte csak a legszükségesebb épületfelújításokat képesek elvégeztetni. 

A 90-es évektől a fejlődő ingatlanpiac, az újra kialakuló üzleti világ, a magántőke élénkülése számos ingatlanfejlesztést, így épületfelújítási, helyreállítási és rekonstrukciós beruházásokat is támogatott.

Országszerte van már példa a történelmi belvárosok szép, értékes helyreállítására a meglévő funkciók megőrzésével, az építészeti értéket hordozó épületek (akár részleges funkcióváltással történő) rekonstrukciójára.

A szakszerű rekonstrukció esetén általában olyan hozzáadott érték születik, amely az értéknövekedés okán megtérül a beruházó számára.

De az ezirányú ingatlanfejlesztések is - mint egyébként az ingatlan, az építőipar és egyéb más területeken egyaránt - a gazdasági válság 2008 őszén történő kirobbanása óta leálltak.

Egyébiránt jómagam úgy vélem (hiszem és remélem), hogy ez a leállás csak átmeneti időszakra szól.

A régi korokat idéző műemlék házak, illetve műemléki jellegű és történeti (historikus) épületállomány felújításának terhe és kényszere a fővárost érinti a legnagyobb mértékben.

Budapesten megközelítőleg négyezer történeti (historikus) lakóingatlant tartanak nyilván.

Időről időre hallani olyan híreket, hogy a belvárosban valamelyik társasházi régi lakóépület homlokzatáról kisebb-nagyobb vakolatdarabok válnak le, különböző díszítőelemek hullanak az épület előtti járdaszakszra, illetve a gépkocsi parkoló területére, így belesetveszélyt okozva és a vagyonbiztonságot veszélyeztetve.

Az idő előrehaladtával az ezirányú próblémák csak fokozódnak.

Jómagam a régi korokat idéző történeti (historikus) épületek és a műemlék vagy műemléki jellegű házak, illetve a régi, öreg lakóingatlanok felújítási, helyreállítási, restaurálási munkáinak az alkalmával,

illetve az épületrekonstrukciós építőipari kivitelezési munkák szakmai irányítása (felelős műszaki vezetése) vagy szakmai felügyelete (építési műszaki ellenőrzése) alkalmával tudom praktikusan hasznosítani a korabeli építési technikákról, a régi építési módszerekről (technológiákról) megszerzett elméleti szakismeretemet,

valamint a szakterületemhez kapcsolódó kézműves mersterségekben való bizonyos jártasságomból, a szakmai fogások ismeretéből (egy-egy mesterségben, szakmában az iparos, a mester által alkalmazott technikai trükk vagy mesterfogás, ügyes, ötletes, leleményes szakmai módszer vagy eljárás ismeretéből) adódó gyakorlati tapasztalatom nyújtotta előnyöket,

továbbá a műemléki házak vagy régi történeti épületek esetében az új helyreállítási technikák ismerete is némi segítséget jelent a számomra.

A szakmában napjainkban tevékenykedő (a saját szűkebb szakterületén egyébként megalapozott tudással, szakismerettel és kellő gyakorlattal, tapasztalattal rendelkező, felelősségteljes) építésztervező, felelős műszaki vezető vagy építési műszaki ellenőr,

valamint építőipari kivitelező szakemberek sajnos csak egy része van a műemlék épület vagy műemléki jellegű ház, illetve a régi korokat idéző történeti lakóépületek vagy régi, öreg lakóházak szakszerű felújítási, helyreállítási, restaurálási, illetve az épületrekonstrukciós szakmai munkához szükséges speciális szakismeret és gyakorlati tapasztalat birtokában. 

Ezek a speciális szakismeretek és a szakirányú gyakorlat csak a meglévő szaktudásra történő rátanulással és sok-sok gyakorlással (a felújítási munkák kivitelezésében, az asztalos, a restaurátor műhelyben, a munkahelyszínen például: egy-egy adott manuális munkafázis vigigkísérésével, így a nem ismert szakmai módszereket, eljárásokat megismerve, majd begyakorolva) szerzhető csak meg.

Egyébiránt az ezirányú szakmai alkalmasság elérésébe fektetett szakmai munka (ráfordított idő és pénz), más szakterületeken megszerzett ismeretekhez hasonlóan, idővel megtérül a munkaerőpiacon, mivel (több különböző okból is) egyre fokozódik az igény az értékes régi épületállomány szakszerű megmentése iránt.   

Jómagam óraadó oktatóként is törekszem arra, hogy az építészeti, az ingatlanszakmai és az építőipari szakmai előadásaimon, illetve általában a szakmai ismeretterjesztés alkalmával a műemlék épület vagy műemlék jellegű ház és a régi korokat idéző, értékes történeti (historikus) lakóházak, illetve a régi, öreg lakóingatlanok szakszerű felújításával, helyreállításával, restaurálásával, valamint az épületrekonstrukcióval kapcsolatos (speciális) ismeretanyagba legalább alapszinten bepillantást engedjek a hallgatók-tanulók (a diákok és a kollégák) számára.     

. 

Az építész műszaki ellenőr feladatai az épületfelújítások során:

Az épületek (társasházak) felújítása, korszerűsítése, átalakítása, tetőtér-beépítése, egyéb bővítése esetén az építész műszaki ellenőr - tulajdonosi szemlélettel - az építtetőt (a társasházat) képviselve már a beruházási elképzelések előkészítésétől kezdve célszerű, hogy részt vegyen a munkában. 

Az építész műszaki ellenőr egyik fontos feladata egy épület (társasház) felújításának előkészítési fázisában, hogy a tulajdonosokkal, a társasházi közösséggel együttműködve meghatározza a legszükségesebb felújítási igényeket, majd figyelembe véve a reális finanszírozási lehetőségeket is, ellenőrizze az épületfelújítási munkával összefüggésben készülő előzetes pénzügyi és megvalósítási ütemtervet.  

Mindehhez az építész műszaki ellenőrnek ismernie kell az adott épület (társasház) műszaki állapotát, az épületvillamossági és épületgépészeti hálózat állapotát, hibáit, a meghibásodások gyakoriságát stb. 

Így az ismeretei és a szakmai felkészültsége, szaktudása konstruktívan segíti a tervező és a tulajdonosok, a társasházi közösség közötti egyeztetéseket az optimális felújítási sorrend kialakításában, illetve az építtetőt képviselve az építész műszaki ellenőr felügyeli a felújítással kapcsolatos tervezői munkát is.

Az épületátalakítások, bővítések elvégzését részletes tervezési munka előzi meg. Ez esetben az a jó, ha az építész műszaki ellenőr részt vesz a tervezési program kialakításában, az egész tervezési folyamat egyeztetésében. 

Műszaki, esztétikai, adott esetben építészettörténeti és művészettörténeti ismereteivel is segíti az építtető, beruházó, a társasházi közösség szándékainak, igényeinek megvalósítását, egyúttal az építtetőt képviselve felügyeli a tervezési munka minden szakaszát is.

A kivitelezés (a megvalósítás) teljes folyamatában közreműködő építész műszaki ellenőrnek felkészültnek kell lennie mind a több száz évvel ezelőtti (sőt akár régebbi), okkal megmaradt szerkezeti megoldások, anyagok, technológiák (például: kőpillérek, boltíves kiváltások, holkerek stb.) műszaki megoldásainak kérdéskörében is.

Ugyanakkor ismernie kell korhű, de modern felújítás eszközeit és anyagait, valamint a műemlék vagy műemlék jellegű épületek hangulatához és esztétikai igényeihez igazodó burkolatok, belső-építési, belsőépítészeti és világítástechniakai megoldások lehetőségeinek a különböző változatait is.

Nagy szakmai kihívás a belvárosi környezetben végzett épületrekonstrukció esetén az organizáció koordinálása is,

hiszen a sokszor zajos és nagy porral járó bontások, anyagszállítások szervezését és ellenőrzését a környező épületek, lakóházak, illetve reprezentatív irodák, exklúzív üzletek dolgozóinak és ügyfeleinek minél kisebb zavarásával,

a lehető leggyorsabban kell megoldani és az esetlegesen jelentkező konfliktusokat az ütköző érdekek mindenkor diplomatikus feloldásával kell kezelni.

A felújítási munkák elvégzésére szakmailag és eszközök, szerszámok (géppark) tekintetében egyaránt felkészült építőipari kivitelezési vállalkozást szabad csak felkérni.

A működő, üzemelő (lakott) épületben történő munkavégzés esetén lényeges, hogy az épület lakóit a munkák a (szükséges) legkisebb mértékben zavarják.

Az épületfelújítási munkák kivitelezése a szükséges engedélyek beszerzése után, illetve a környező épületek aktuális állapotának a korrekt dokumentálását (állapotrögzítését) követően indulhat meg.

Az épületfelújítások, átalakítások, tetőtér-beépítések, egyéb bővítések megkezdése előtt minden esetben nagyon fontos a részletes állapotrögzítő szakvélemény elkészítése, illetve az ezzel összefüggő helyszíni szemlén az építtető és / vagy az őt képviselő építész műszaki ellenőr, és az építőipari kivitelező vállalkozó jelenléte is egyaránt szükséges.

Mert a részletes állapotrögzítő szakvélemény gyakran eldöntheti a későbbiekben bekövetkező esetleges épületkárosodások kivitelezői felelősségének a kérdéseit is.

Az épületfelújítási munkák ritka esetben készülnek úgy, hogy az épület valamennyi szerkezeti eleme felújításra kerül. Abban az esetben, ha csak részfelújítás készül, szükséges a megmaradó, illetve a felújításra nem kerülő szerkezet részletes vizsgálata, illetve ellenőrzése.

Lényeges még, például: a talajvíz, illetve a talajnedvesség vizsgálata. Mert az nagyon kellemetlen, ha a felújított épületszigetelés a felújítási munka elvézését követően rövid idő alatt tönkremegy. Hasonló a helyzet a tetőhéjaknál, valamint a tetőszigetelésnél is. 

Kiemelt figyelmet szükséges fordítani az épületgépészeti csővezeték átvizsgálására, nyomáspróbák elvégzésére, a felújított burkolat alatt a csővezetékek tönkremennek, megsérülhetnek, így ezek kicserélése is szükséges, a többi között mindezek figyelembe vételére, vizsgálatára és ellenőrzésére is figyelnie kell az építész műszaki ellenőrnek.

. 

A régi korokat idéző műemlék épület vagy műemléki jellegű ház, történelmi értékű (historikus) lakóingatlanok szakszerű felújítása, műemléki helyreállítása, restaurálása, illetve bármilyen épület szakszerű rekonstrukciója

A műemlék fogalma:

Jogi megközelítésű definíció szerint műemlék az, amit ekként védetté nyilvánítottak, és megtalálható a Kulturális Örökségvédelmi Hivatal által kezelt országos műemlékjegyzékben.

Létezik ezen kívül még helyi védelem, amelyet az illetékes önkormányzatok rendelnek el, de ezek nem műemlékek.

Az ingatlan műemléki védettségének a tulajdoni lapon meg kell jelennie, de előfordult már, hogy adminisztrációs hibák okán ez a rávezetés elmaradt.

Ezért érdemes a helyi építési hatóságtól, illetve a Kulturális Örökségvédelmi Hivataltól érdeklődni az esetleges védettség tényéről.

Egyébiránt az évtizedeken át megszokott műemléki kategóriák: a műemlék (M), a műemlék jellegű (MJ) helyett a műemlékvédelemről szóló 1997. évi LIV. törvény hatályba lépésével egyedi védelemként már csak egységesen a műemlék létezik, illetve vannak területi védelmi kategóriák: a műemléki jelentőségű terület, a műemléki környezet.

A műemlék esetén a Kulturális Örökségvédelmi Hivatal látja el a hatósági jogkört, védett műemléki területen pedig szakhatóságként működik közre.

A műemléki hatóság a szokásosnál több mellékletet követel meg, egy-egy érzékeny részletről akár 1:1 méretarányban is.

Ebből következően itt az engedélyezett tervektől való eltérések köre is lényegesn szűkebb, mint más típusú építési munkahelyszíneken.

Nem lehet eltérni például az előírt építési anyag használatától vagy a színektől (mozaikparketta, természetes pala fedés, vörösréz esőcsatornák stb.), más építkezésen egyébként hatósági szempontból lényegtelennek ítélt részletektől (vasalatok, kilincsek, nyílászárók stb.).

Azaz a műemlék épületen végzett munkálatoknak a legapróbb részletekig meg kell felelnie az engedélyezett terveknek, illetve minden menet közbeni kis eltéréshez is be kell szerezni a műemléki hatóság hozzájárulását.

Ebből adódóan érdemes már a felújítási munkálatok elején a hatóság részéről a munkálatokat felügyelő szakemberrel az építtetőt (illetve a társasházi közösséget) képviselő építész műszaki ellenőrnek személyes, jó munkakapcsolatot kialakítania, mivel szinte biztosan több alkalommal ki kell majd kérni a véleményét a felújítási munkák kivitelezése során.

Műemlék épület vagy műemléki jellegű ház felújításának kivitelezésekor fel kell készülni a nagyfokú bizonytalanságra és a menet közbeni korrekciókra, ez az ilyen munkálatok lényeges sajátszerűsége.

Persze ez nem a tervező vagy a kivitelező gondatlanságból ered, hanem a műemlékek természetéből fakad.

A régi korokat idéző történeti (historikus) épületeket ugyanis jellemzően nem tárják fel teljes egészében a tervezés előtt, hanem a tudományos dokumentáció ajánlásai szerint szúrópróbaszerű feltárásokat végeznek, majd a kivitelezés közben kontrollálja a tudományos kutató felvetései helyességét, illetve fejezi be ténylegesen a kutatást.

Egyébiránt a szakszerű előkészítés része egy tudományos dokumentáció elkészítése, amely feltárja az adott épület építési periódusait és értékeit.

Ennek az ismeretében, ha szükséges és indokolt restaurátor szakember kerül bevonásra, aki szakszerű helyreállítási tervet készít, majd személyesen közreműködik annak megvalósításában is. 

Történelmi értékű házak felújítása alkalmával szinte minden esetben előkerülnek úgynevezett: rejtett értékek, amikről sem a kutató, sem a tervező még nem tudtak, így ezek bizony kivitelezés közbeni tervmódosításokat és engedélymódosításokat igényelnek.

A műemlékek esetében az értékvédelem elsőbbsége erősebb, mint az előirányzott idő- és költségkeret betartásának mindenkori kényszere.     

Bizony az építész műszaki ellenőr szerepe - a többi között - ilyenkor is sorsdöntő lehet.

Mert ő az, aki elvárja a kivitelezőtől a rejtett értékek feltárását, az építtető oldaláról ő szerez először tudomást az érték felbukkanásáról és ő az, aki a megbízói felé közvetíti az ebből adódó esetleges problémákat, kényelmetlenségeket.

Nos, mindezek általában hálátlanul konfliktusos feladatok, amelyek megoldásában némileg segíthet, ha az ilyen téren is tapasztalt építész műszaki ellenőr már a felújítási munkálatok kivitelezésének a megkezdése előtt lelkileg fölkészíti az építtetőt arra, hogy esetlegesen ilyen dolgok is megtörténhetnek.

A felújításról készült tervdokumentációban nem jelzett elemek megtalálásakor a kivitelezést azonnal szüneteltetni kell és haladéktalanul az építési munka helyszínére kell hívni a kutató szakembert, a tervezőt és a műemléki hatóságtól a szakmai felügyeletet ellátó illetékes munkatársat.

Régi ház, illetve műemlék vagy műemlék jellegű épület felújításakor jellemző probléma a tényleges műszaki állapot (a leromlottság valós mértékének) eltérése a vonatkozó tervektől,

például: a gombafertőzések kiterjedtebbek, a fagerendák jobban károsodottak, a tartószerkezetek teherbírása kisebb a terven feltételezettnél, egyébiránt a tervezés időszakában még mindezek takart szerkezetek voltak. 

Természetesen a tényleges állapot megismerését követően, újabb korrekciók következnek a felújítási munkálatok kivitelezésében.

Nos, bizony az építész műszaki ellenőr lelkiismeretessége ekkor ismét kiemelt hangsúlyt kap.

Jellemző hibaforrás az is például, hogy a tetőszerkezet gombátlanító helyreállításakor a talpgerendákat nem lokalizálják el a faltól, pedig a téglában és a betonban is gyakran gombafonalak vannak, ami visszafertőzéshez vezethet.

A régi korokat idéző történelmi (historikus) épületek, illetve a műemlék vagy műemléki jellegű házak, illetve a régi, öreg lakóépületek szakszerű felújításával, helyreállításával, restaurálásával,

valamint bármilyen épületrekonstrukcióval kapcsolatos szakmai felügyeletet ellátó építész műszaki ellenőrnek kiterjedt ismeretekkel kell rendelkeznie a korabeli építési technikákról.

Nemcsak olyan szakmai fogások ismerete szükséges, mint a cement nélküli habarcs használata vagy a stukkók, falképek készítése, hanem például,

hogy hol alkalmaztak falakon belül fagerendákat egyes történeti korokban (például a barokk korban a boltövek vállában). Ez utóbbiak bennfelejtésük esetén könnyen újbóli gomba-visszafertőződések kiindulópontjai lehetnek.

A korabeli eljárások ismerete mellett föl kel készülni az új műemlékvédelmi technikák használatára is,

például: az utólagos falszigetelések, a speciális faanyag- és kővédelmi eljárások, a különböző restaurátori szakmunkák, az egyedi burkolástechnikák, a ritka anyagok használata. 

Az a szakmai realitás is tovább nehezíti az építész műszaki ellenőr munkáját, hogy sokszor sajnos a mai építőipari kivitelező vállalkozók sincsenek teljes körűen a szükséges szakismeretek bitrokában. 

A felújítási munkák kivitelezése sarkalatos kérdés. 

Mert a régi korokat idéző értékes épületek, műemlék vagy műemlék jellegű házak, illetve más történelmi értékű épületingatlanok felújításának, helyreállításának, restaurálásának, illetve az épületrekonstrukciós munkák esetéban napjainkban már nincs helye a dilettáns, kontár munkának.

Ez nemcsak a szakszerűtlen, silány munkavégzésre vonatkozik, hanem a feladatok szakszerű és minőségi ellátásához szükséges kézi- és gépi eszközök, géppark meglétére is egyaránt.

Az építész műszaki ellenőr számára is fontos szakmai követlmény, hogy a meglévő szaktudásának, szakismeretének a rendszeres karbantartásáról, frissítéséről gondoskodjék, az eddig megszerzett szakmai gyakorlati tapasztalati tudására időről időre rátanuljon, illetve más felújítási munkahelyszíneken (akár külsősként) tanulmányozza az általa esetleg még nem általánosan ismert eljárásokat.

Például: rendkívül tanulságos és érdekes is egy restaurátor-műhelybe ellátogatni, és egy-egy manuális munkafázist végigkísérni, mert az ezirányú ismeretek hiányában az építész műszaki ellenőr nem lenne képes az elkészült munka színvonalával kapcsolatban reális szakmai elvárásokat támasztani.    

A régi korokat idéző történeti épületek sajátosságai namcsak a műemlékek esetében, hanem bermely régi, öreg épület esetében egyaránt jelen vannak.

A hatóság oldaláról ilyenkor a kötöttség (talán) kevesebb, mint a műemlékek esetében, de a régi építési módszerek és az új helyreállítási technikák ismerete az építész műszaki ellenőr számára mindenkor nélkülözhetetlen.

A műemlék épületek és műemlék jellegű házak, illetve általában a régi, öreg lakóépületek, a történelmi értékű lakóházak szakszerű felújítási, helyreállítási, restaurálási munkáin,

valamint általában az épületrekonstrukciós feladatoknál az építész műszaki ellenőrnek a felelőssége és ráhatása az eseményekre több, mint a zöldmezős új építési beruházásoknál, illetve az egyéb építőipari kivitelezésknél.

. 

Köszönöm a megtisztelő figyelmét!

Budapest, 2011. október 02.

Jó egészséget kívánva,

Tisztelettel üdvözli: 

Tuba Imre

okl. építész építőmester, ingatlanszakember 

Tuba Építész Iroda 

.

.

vissza